Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà & những lưu ý cần nắm rõ

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là một bước quan trọng trong giao dịch bất động sản, giúp các bên bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp xảy ra vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, dẫn đến tranh chấp phức tạp và thiệt hại tài chính cho cả bên mua lẫn bên bán. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và hậu quả pháp lý khi vi phạm là cần thiết để mỗi cá nhân, doanh nghiệp tham gia giao dịch bất động sản có thể chủ động phòng ngừa rủi ro.

Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc 

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc được hiểu là hợp đồng dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong đó quy định về việc đặt cọc; đặt cọc có thể bằng tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác. 

Việc vi phạm hợp đồng đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định pháp luật khi hợp đồng không có điều khoản rõ ràng. Cụ thể:

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; 
• Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; 
• Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định trách nhiệm và chế tài khi một bên không thực hiện đúng cam kết trong giao dịch mua bán nhà.

2. Các hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà thường gặp

Hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

Một số hành vi vi phạm phổ biến trong giao dịch bất động sản gồm:

• Bên đặt cọc từ chối mua nhà sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc.
• Bên nhận đặt cọc bán nhà cho người khác với giá cao hơn hoặc vì lý do cá nhân.
• Cung cấp sai thông tin về tình trạng pháp lý của nhà đất, khiến bên mua không thể tiếp tục thực hiện giao dịch.
• Chậm bàn giao hồ sơ pháp lý hoặc không thực hiện đúng tiến độ ký hợp đồng công chứng.
• Nhà đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên, dẫn đến việc mua bán không thể thực hiện.

Những hành vi trên đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của một trong các bên, dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài.

3. Hậu quả pháp lý khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và những lưu ý quan trọng

Trên thực tế, vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ có thể gây ra những tổn thất nghiêm trọng không chỉ về mặt tài chính mà còn ảnh hưởng tới uy tín của cá nhân, doanh nghiệp. Hiểu rõ được hậu quả và lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà sẽ giúp doanh nghiệp và người mua hạn chế được rủi ro.

Hậu quả vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà.

3.1. Hậu quả vi phạm hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả vi phạm được xác định như sau:

• Bên đặt cọc vi phạm: Tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Bên nhận đặt cọc vi phạm: Phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương tiền đặt cọc.

Ngoài ra, nếu hợp đồng có thỏa thuận riêng về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hoặc giải quyết tranh chấp, các bên phải tuân theo điều khoản đã ký kết.

3.2. Lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Để hạn chế rủi ro, người mua và người bán cần:

• Kiểm tra giấy tờ nhà đất: sổ đỏ/sổ hồng, quy hoạch, tình trạng tranh chấp.
• Xác định rõ thời điểm ký hợp đồng công chứng, tiến độ thanh toán.
• Ghi rõ mức phạt cọc, trách nhiệm bồi thường và phương thức giải quyết tranh chấp.
• Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, có chữ ký của các bên và người làm chứng (nếu cần).
• Hạn chế đặt cọc khi hồ sơ pháp lý chưa rõ ràng hoặc giá trị đặt cọc quá lớn.

Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn làm mất thời gian và ảnh hưởng đến kế hoạch giao dịch của các bên. Vì vậy, việc hiểu rõ quy định pháp luật và xây dựng hợp đồng đặt cọc chặt chẽ là yếu tố quan trọng giúp hạn chế tranh chấp. Doanh nghiệp, người mua và người bán cần cẩn trọng trong mọi điều khoản trước khi ký kết, đảm bảo giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch, an toàn và đúng pháp luật.